Vous pense vendre un terrain à un promoteur ? Découvrez les choses à faire et à ne pas faire en matière de vente de terrains inoccupés.
A faire : consulter le zonage
Le zonage est un processus législatif qui divise les zones urbaines privées en différentes zones (résidentielles, commerciales, industrielles) en fonction de l’utilisation du sol spécifiée. Chaque zone est réglementée en ce qui concerne la densité, l’emplacement, la taille et le type de bâtiments qui y sont autorisés. En termes simples, le code de zonage local détermine ce qui peut être construit et les spécifications correspondantes.
Vous ne pouvez pas vous débarrasser d’un terrain vide si vous ne savez pas ce qu’est le terrain. La valeur d’un terrain vacant est déterminée par les « utilisations possibles » – et les utilisations possibles sont régies par le code de zonage local.
N’oubliez pas, cependant, que le code de zonage n’est pas gravé dans la pierre. Dans de nombreux cas, les municipalités sont ouvertes à l’idée de vous permettre de construire une structure non conforme (c’est-à-dire une « dérogation » au code).
Une dérogation est définie comme « un écart par rapport à l’ensemble des règles qu’une municipalité applique en matière d’utilisation et d’aménagement du territoire, généralement un décret de zonage, un code de la construction ou un code municipal« . La manière dont les écarts sont utilisés peut varier considérablement selon la municipalité.
A faire : comprendre votre acheteur
Il est utile de comprendre qui est l’acheteur potentiel de votre terrain. Travailler avec le « mauvais acheteur » peut faire perdre beaucoup de temps en raison de contrats annulés.
Une chose à considérer est de savoir si vous vendez à un promoteur ou à un constructeur. Bien qu’un groupe puisse être à la fois promoteur et constructeur, il s’agit de tâches différentes. Le « développement » consiste à prendre le terrain brut et à le préparer pour une nouvelle construction (comme la préparation des services publics tels que la plomberie et l’électricité). « Construire », c’est ériger la structure.
Vous devez également vous assurer que l’acheteur comprend les spécifications du terrain. L’acheteur envisage-t-il de construire un bâtiment résidentiel ? Eh bien, si vous avez vérifié le zonage et son aspect commercial, vous avez peut-être affaire à un acheteur amateur qui fera probablement marche arrière avant de conclure effectivement.
A faire : résoudre et payer les amendes pour les infractions au code de la ville
Les terrains vacants sont souvent laissés sans surveillance. Comme personne ne vit sur la parcelle, c’est une véritable plaie à surveiller. Les propriétaires des terrains vivent souvent assez loin et sont tout simplement incapables de se déplacer régulièrement. Pour cette raison, il y a souvent des infractions en suspens dans les villes pour les herbes hautes, les structures cassées/non sécurisées.
A ne pas faire : payer 6% de commission à des agents immobiliers
La commission des agents immobiliers est coûteuse. Bien qu’un grand agent immobilier puisse apporter une valeur ajoutée, il n’est pas nécessaire de payer des milliers et des milliers si vous êtes capable de superviser la vente immobilière par vous-même. Si vous avez du temps et des efforts à consacrer à la vente, que vous connaissez un peu les procédures et les contrats immobiliers et que vous pouvez rester en contact avec les acheteurs potentiels, vous ne devriez pas avoir de problème à vendre un terrain vacant (avez-vous essayé le site vivastreet ?) sans agent immobilier. En particulier, les terrains vacants n’ont pas besoin de faire l’objet d’une exposition traditionnelle. Vous ne paieriez essentiellement qu’une commission de 6 % à un agent pour répondre au téléphone.
A ne pas faire : sous-estimer les coûts de construction
Les terrains vagues ont achetés au comptant. Nous sommes en contact quotidien avec les propriétaires de terrains vacants concernant leur terrain. Les propriétaires nous disent souvent que « la maison d’en face vient de se vendre pour 300 000 euros et vous n’offrez que 30 000 euros ! Ces mêmes propriétaires sont souvent coincés avec leurs terres pendant des années et des années. La raison principale en est que les propriétaires fonciers ne savent souvent pas que la construction sur le terrain est extrêmement coûteuse (ainsi, dans de nombreux cas, le terrain seul n’a pas autant de valeur que la structure).
Voici la réalité des terrains vacants. Le coût d’une nouvelle construction – si vous avez de la chance – est de 100 euros/mettre carré. Cela n’inclut pas les frais juridiques, les plans d’architecte, les permis. Cela signifie que si une maison de 2 000 mettre carrés était vendue – il y aurait environ 220 000 euros de coûts rien que pour le bâtiment – sans même inclure les taxes courantes, l’assurance, les services publics, les frais d’agent immobilier sur la vente, les coûts de financement. Une nouvelle construction prend jusqu’à un an et les coûts de possession s’additionnent.
A ne pas faire : ne faites pas d’enquête !
Il va être difficile de « fixer le bon prix » pour la vente si vous n’avez pas fait de levé du terrain. Le bornage est une représentation graphique d’une propriété qui délimite les frontières légales. Un bon levé topographique indique les dimensions exactes d’une propriété (dans le même thème, découvrez un exemple de titre de propriété ) ce qui comprend une description ou une carte de la limite de votre propriété. Un levé topographique effectué à l’avance vous permet non seulement de déterminer la taille de la parcelle et de fixer le prix, mais aussi d’identifier et de résoudre les « conflits de limites » avec les propriétaires des propriétés adjacentes.
Plusieurs facteurs déterminent la facture finale d’un levé topographique. Le coût de l’embauche d’un géomètre professionnel n’est pas aussi simple que de payer des travaux de réparation – renseignez-vous d’ailleurs sur le métier de geometre topographe – courants ou d’autres services généraux à domicile. Le prix varie considérablement non seulement en fonction de la localité et du géomètre, mais aussi en fonction de dizaines de détails spécifiques au projet. À l’échelle nationale, le coût moyen d’achat d’un géomètre est d’environ 456 euros, avec une fourchette comprise entre 367 et près de 490 euros. Là encore, ces chiffres peuvent varier considérablement en fonction de la localisation et d’une multitude d’autres facteurs.
