Tout comprendre sur le prêt in fine

En matière de demande de crédit, il existe plusieurs types de financements pour un bien immobilier : le prêt amortissable, le prêt hypothécaire, le crédit relais ou encore le prêt ou crédit in fine. Bien qu’il existe des aides complémentaires au crédit logement, les procédures bancaires pour obtenir un emprunt immobilier incluent un rallongement de la durée de remboursement qui peut aller jusqu’à 30 ans. On vous explique comment fonctionne le crédit in fine, à qui s’adresse-t-il et quels en sont les avantages et les inconvénients. 

Définition 

Présentation 

A la différence du prêt classique, le prêt in fine fonctionne ainsi : la totalité du capital n’est remboursée en une seule fois qu’à l’échéance de contrat. Celui qui a contracté le prêt ne paie en mensualités que les intérêts  et les frais d’assurance de l’emprunteur. D’où son appellation « in fine » qui signifie « à la fin ».  Sa durée maximale est généralement de 15ans, mais certains établissements peuvent accorder des prêts de 25 ans. En France, sa valeur minimale est de 21 500 €.

Fonctionnement 

Chaque mois, l’emprunteur doit s’acquitter du paiement d’intérêts dont la somme est stable. Mais ces intérêts sont plus chers que les taux pratiqués pour un prêt amortissable. Le capital emprunté sera remboursable en entier à la fin du crédit.   

Avantages 

• Le souscripteur paiera moins d’impôts
• Sa famille est protégée en cas de décès car il doit également souscrire à une assurance-prêt. L’assureur devra rembourser le prêt si le souscripteur décède. 
• Il en sera de même si le souscripteur a nanti son prêt avec une assurance-vie car ses héritiers pourront en plus disposer des fonds mis en gage à la banque.

Inconvénients

• Ce type de prêt est déconseillé pour financer sa résidence principale car il sera alors difficile d’épargner en vue du paiement du capital à terme. 
• Il est surtout destiné aux demandeurs avec des revenus élevés ou un grand patrimoine à leur disposition qui peuvent prouver leur capacité de remboursement. 
• Les taux d’intérêt pour le crédit in fine sont plus élevés et ne sont pas dégressifs.
• Il faut être un excellent gestionnaire et assurer le rendement de son épargne afin de pouvoir rembourser le capital en fin de contrat.

Comment calculer ? 

Afin de simuler le cout d’un crédit in fine, prenons un exemple. 

M. X contracte un prêt de 200 000 € à un taux de 1,80 % sur 20 ans. Pour chacun des 240 mois qui composent cette durée, il devra payer à chaque fois 300 €. Il aura ainsi versé à terme, 72 000 €  d’intérêts et ajouté à cela,  le capital à payer, de 200 000 €. 

Dans quels cas préférer ce type de prêt ? 

Pour financer un investissement locatif 

Dans la majorité des cas, les personnes qui contractent un crédit in fine le font dans le but d’acquérir un bien immobilier qu’elles envisagent de faire louer. Il s’agit donc d’une forme de financement autonome d’un investissement locatif. Mais ce prêt sera amorti par les loyers et les plue value, permettant ainsi de parer aux charges mensuelles. Il est donc nécessaire que les revenus mensuels soient supérieurs à ces dites charges. 

Pour ceux qui sont sous un régime d’imposition réel

Les intérêts d’emprunts payés pour un crédit in fine sont chers. Très chers même. Le régime d’imposition réel permet au demandeur de bénéficier de leur déduction fiscale sur les revenus fonciers. Le contribuable imposé sur une tranche marginale élevée sera donc avantagé par ce mode de prêt.

Lorsqu’on souhaite des avantages fiscaux immobiliers

Le prêt in fine permet au demandeur de réduire son assiette fiscale car le bien immobilier obtenu grâce à ce crédit n’intègre pas l’assiette fiscale tant que le capital emprunté ne sera pas totalement remboursé et que l’emprunt sera soldé.  

La demande de prêt

Les différentes étapes de la demande

1. Il faut avant tout simuler l’emprunt. On peut faire la simulation sur plusieurs simulateurs en ligne. 
2. Comparez ensuite les différentes offres des établissements bancaires
3. Déposez la demande avec les documents justificatifs auprès de l’établissement choisi
4. Attendre la décision de l’organisme préteur 
5. En cas d’acceptation, signature du contrat. 

Le dossier de demande 

Il doit contenir : 

• Un formulaire concernant la situation personnelle, professionnelle et financière 
• Une pièce d’identité, 
• un justificatif de domicile, 
• des justificatifs de revenus, 
• un justificatif de la dépense, 
• le RIB ou l’IBAN 
• les trois derniers relevés bancaires
• une copie du compromis de vente du bien immobilier
• les justificatifs des autres sources de revenus.

L’étude de dossier

Le profil du demandeur fera l’objet d’une étude minutieuse et approfondie, encore plus dans le cas d’une demande de prêt in fine. Dans la plupart des cas, l’apport exigé pour obtenir le prêt in fine est plus élevé que pour un prêt amortissable. Il est de 30% de la somme au minimum  mais ce pourcentage peut varier en fonction de l’établissement bancaire. 

Les garanties de remboursement 

Le risque encouru par les banques dans le cadre d’un prêt in fine n’est pas négligeable. Par conséquent, il est toujours exigé au souscripteur des garanties sur le fait qu’il sera en mesure de rembourser son emprunt. Ces garanties sont : 

• Le nantissement. Le souscripteur apporte comme garantie  une partie de son patrimoine financier ou la totalité de son épargne. On peut citer comme exemple un contrat d’assurance vie, un plan d’épargne salariale ou encore des bons du Trésor…
• Une hypothèque. On peut mettre en gage soit un bien que l’on possède déjà, soit le bien qui motive la demande de prêt. 

La signature du contrat

Une fois la réponse définitive et l’offre de prêt bien reçus, le souscripteur aura un délai de 15 jours pour signer le contrat. Après signature, il dispose encore d’un délai de 14 jours pour se rétracter. Mais il pourra demander la mise à disposition des fonds 7 jours après signature.

Qui propose des prêts de ce type ? 

On peut faire des demandes de prêt in fine dans la majorité des établissements bancaires. On peut citer par exemple La Banque Postale, BNP Paribas , ou encore HSBC France. 

Quels autres prêts existent ?

Le prêt amortissable 

C’est le type de prêt le plus commun. L’emprunteur paie une mensualité composée d’une partie du capital plus les intérêts et doit avoir remboursé la totalité du capital à échéance. 

Le prêt relais

Non amortissable, c’est un prêt à court terme destiné aux propriétaires qui mettent en vente un bien immobilier avant d’acheter un nouveau. Le prêt relais est une avance de la banque en attendant la conclusion de la vente.

Le prêt modulable 

Dans cette formule, l’emprunteur peut augmenter ou diminuer ses versements mais dans la limite de plafonds fixés au préalable. 

Le prêt lissé 

Les remboursements sont aménagés de manière à ce que les remboursements d’autres prêts se fasse par une mensualité égale tout au long du financement.

Les prêts d’aide à l’accession 

Ils aident à financer la résidence principale d’un ménage.  On peut citer parmi eux :

• Le prêt accession sociale avec des frais réduits et sous conditions de ressources aux emprunteurs,
• Le prêt conventionné, sans condition de revenus et possibilité de financement en totalité du bien immobilier,
• Le prêt à taux zéro plus pour les ménages primo-accédant pour un logement neuf,
• Le prêt épargne logement sous condition d’un plan épargne logement,
• Le prêt action logement pour financer une partie de la résidence principale d’un souscripteur qui dispose de revenus.