Pour une optimisation de la gestion de son patrimoine, un propriétaire de logement peut utiliser sa propriété à sa convenance. Le démembrement de la propriété en immobilier est alors une procédure juridique qui permet de diviser un actif en deux droits bien distincts. Cette démarche est très privilégiée pour une donation ou une succession, de par ses avantages fiscaux intéressants. Définition, types et avantages…voici tout ce qu’il faut savoir sur le démembrement dans le secteur de l’immobilier.
Le démembrement d’un bien immobilier : De quoi s’agit-il ?
Le démembrement est une démarche juridique qui assure la séparation du droit de pleine propriété d’un bien immobilier (découvrez ce qu’est un titre de propriété ) spécifique, en deux parties : La nue-propriété et l’usufruit. Nous allons définir un par un les deux termes pour vous donner une idée de leur signification.
L’usufruit
L’usufruit est le droit donné au propriétaire l’utilisation du bien immobilier, tout en bénéficiant des revenus de la propriété. Le détenteur est appelé usufruitier.
Ce dernier a tout à fait le droit d’occuper ou de louer le logement afin de percevoir tous les bénéfices sauf en cas de répartition mentionnée dans le contrat. Il peut également céder ce droit de manière gratuite comme bon lui semble.
C’est à lui que revient les charges de réparation pour maintenir le logement en bon état. Le paiement des charges et des taxes sont ses devoirs.
Le nu-propriétaire
Il s’agit de la personne disposant du logement, sans l’utiliser. Cette personne est en mesure d’abandonner ou de céder le bien immobilier si elle le souhaite. En revanche, aucune opération ne peut se faire sans l’accord de l’usufruitier.
C’est à lui que revient la charge du financement des travaux de réparation, n’ayant pas été causés par l’usage. La taxe foncière est de son devoir.
Quels sont les principaux cas de démembrement de propriété ?
Dans la majorité des cas, un démembrement de propriété est effectué pour une donation au dernier vivant ou une succession . Deux cas peuvent se présenter :
- Pour le premier cas, le conjoint en vie a le droit de faire un choix entre l’usufruit de l’intégralité des biens ou la pleine propriété d’une partie seulement, représentant ¼ dans le cas où les enfants sont des deux époux ;
- Pour le second cas, le propriétaire peut diviser la nue-propriété du bien entre les différents héritiers, en conservant l’usufruit en guise de viager.
Le démembrement présente un certain nombre d’avantages : un transfert de la gestion immobilière tout en continuant à percevoir des bénéfices, une réduction de fiscalité en cas de donation ou de succession et une minimisation des droits de succession.
Il est possible d’opter pour un démembrement temporaire, un cas réservé pour les investisseurs immobiliers.
Le démembrement temporaire : C’est quoi ?
Le démembrement temporaire est un acte juridique qui permet aux investisseurs immobiliers, que ce soit un particulier ou une société civile immobilière (SCI), d’acheter un logement neuf, pour le céder en intégralité à un bailleur social. Les bailleurs sociaux sont : Les organismes HLM, les sociétés d’économie mixte, les organismes agréés.
Cette cession de propriété est limitée pour une durée établie au préalable par les deux parties contractantes.
L’achat du bien immobilier par l’investisseur se fera à une valeur de répartition de 50% à 60% de la valeur totale, pour une durée de démembrement entre 15 et 20 ans. Il devient dans ce cas le nu-propriétaire du bien.
La gestion de l’immobilier locatif sera alors à la charge de l’usufruitier, qui sera aussi le bénéficiaire de la totalité des loyers.
L’investisseur, quant à lui, va bénéficier de nombreux avantages, sans avoir à payer les entretiens (dont le ramonage par exemple ) les charges de réparation, etc. Seule la rémunération du syndic lui revient.
Les avantages fiscaux pour le nu-propriétaire ?
Bien sûr, ce sont les avantages fiscaux qui rendent l’investissement de ce genre très rentable pour les investisseurs. Aucune taxe foncière ni impôt sur les revenus ne sont payés.
Dans le cas où le financement de l’investissement a été fait par prêt immobilier, les intérêts d’emprunts peuvent être déduits de la déclaration de revenus fonciers.
La valeur de la nue-propriété n’inclue pas l’assiette de l’ISF du fait que la valeur du patrimoine est reliée entièrement à l’usufruitier. La transmission en SCI démembrée peut aussi lui procurer des avantages fiscaux.
Une fois la durée de validité du démembrement achevé, le bien est récupéré en intégralité par le nu-propriétaire sans avoir à effectuer des démarches administratives et juridictionnelles, ni à payer des frais notariés.
Il sera par la suite libre d’utiliser le bien comme il le souhaite, pour l’habitat, la revente ou encore la location, avec un bail loué sous les conditions du marché libre.
