Au début de l’année 2006, mon mari et moi avons décidé d’acheter notre première maison dans ma ville natale d’Avignon. Après avoir magasiné pendant quelques mois, nous avons opté pour une maison de 120 mètres carrés comprenant trois chambres à coucher, une cuisine et un salon ouverts, et une cour arrière clôturée.
Comme nous étions passés d’un appartement d’une chambre à coucher avec seulement deux fenêtres et une superficie totale de 45 mètres carrés, nous avions l’impression d’être dans une maison de maître. Tout d’un coup, nous sommes passés de dormir, manger et vivre dans 2 ou 3 pièces à avoir plus de pièces que ce dont nous avions besoin.
Pourtant, notre plan n’était pas de vivre là pour toujours. Vous voyez, nous avions en quelque sorte décidé de devenir propriétaires dès notre plus jeune âge afin d’atteindre notre rêve d’indépendance financière le plus rapidement possible. Et c’est exactement ce que nous avons fait.
Quelques mois après l’achat de notre propre maison, nous avons investi 10 % dans un ranch en briques situé à proximité et l’avons transformé en notre première location. Peu de temps après, nous avons converti notre « maison de démarrage » en une deuxième location et nous nous sommes acheté une maison plus grande.
Nous avons appris la plupart de ce que nous savions sur la recherche et la sélection des locataires, la création et la signature des baux, et la gestion de nos propriétés sur Internet. Tous ceux que nous connaissions pensaient que nous étions fous, jusqu’à ce qu’ils réalisent finalement que, malgré notre manque d’expérience en tant que propriétaires, nous faisions en sorte que cela fonctionne d’une manière ou d’une autre.
Voici ce que j’aurais aimé savoir
Avance rapide de presque dix ans, et nos propriétés sont toujours debout et aussi rentables que jamais. L’une de nos propriétés a été remboursée depuis environ un an, et l’autre a une petite hypothèque qui devrait être remboursée dans deux ou trois ans.
Bien sûr, les membres de la famille et les amis qui nous croyaient fous ont changé d’avis au fil des ans. Une fois que nos deux propriétés seront remboursées, nous aurons au moins 2 000 € par mois de revenus quelque peu passifs sur une base mensuelle. Pendant ce temps, nos locataires ont en fait payé les propriétés avec leur argent – pas le nôtre.
Cela n’a pas été une expérience sans douleur, et nous avons fait de nombreuses erreurs en cours de route. Et il y a beaucoup de choses que je ferais différemment si je le pouvais. Malheureusement, il est vrai que certaines choses doivent être apprises à la dure. Voici ce que j’aurais aimé savoir avant que nous ne devenions propriétaires :
Vos impôts fonciers pourraient exploser
L’une des premières leçons que nous avons apprises sur la location de logements a été une énorme et effrayante surprise qui s’est terminée par une nuit de larmes et des semaines de stress. Je n’oublierai jamais le jour où j’ai ouvert notre facture de taxe foncière pour notre première location et que j’ai réalisé que nos taxes foncières avaient augmenté de 300 % du jour au lendemain.
Je savais en fait que nos impôts fonciers allaient augmenter quelque peu – ma région offre une exonération de propriétaire sur votre résidence principale, et je savais que cela ne s’appliquerait pas aux propriétés que nous n’habitions pas. Mais je ne savais pas que les plafonds de l’impôt foncier sur les propriétés locatives étaient supérieurs d’un point de pourcentage à ceux des propriétés familiales et de votre résidence principale.
Le problème, c’est que j’avais basé le prix de location sur notre ancienne facture de prêt hypothécaire – et non sur la nouvelle. Ainsi, la première année où nous avons loué cette maison, nous avons tout simplement atteint le seuil de rentabilité au lieu de réaliser un bénéfice. Heureusement, nous avons pu réajuster le loyer et l’augmenter pour tenir compte de l’augmentation des impôts fonciers une fois que le bail de la première année a pris fin. Nous avons tiré les leçons de cette expérience, mais nous l’avons certainement apprise à la dure.
Les locataires peuvent faire plus de dégâts que vous ne le pensez
Si vous parlez à quelqu’un qui a été propriétaire d’un bien de location, vous avez probablement entendu quelques histoires d’horreur sur le genre de dégâts qu’il peut laisser derrière lui. J’étais parfaitement conscient que ces choses arrivent, mais je n’étais pas tout à fait préparé ou je ne m’attendais pas à les vivre moi-même.
Malheureusement, je ne tarderais pas à découvrir à quel point il peut être stressant qu’une de nos familles locataires rompe brutalement son bail au mois et déménage (à ce sujet, voir comment faire : la poste déménagement suivi courrier ) en plein hiver. Lorsque je me suis présenté à la maison pour faire la dernière visite de la propriété, je n’arrivais pas à croire ce que j’avais vu.
Toutes les portes de la maison avaient disparu – disparues. La moquette, qui était neuve lorsqu’ils ont emménagé, ressemblait à un énorme bidon d’huile de moteur que quelqu’un aurait versé dessus. La porte d’entrée avait été forcée et le cadre de la porte avait été recollé au hasard pour tenter de le cacher.
Mais le pire était encore à venir. La fenêtre panoramique géante à l’avant de la maison avait été brisée – et remplacée par une fenêtre qui n’était même pas adaptée et ne correspondait pas au reste des fenêtres de la maison. Quoi ?!?
Je n’arrivais pas à croire ce que je voyais. La maison était en très bon état la dernière fois que nous l’avons visitée, c’est-à-dire seulement huit mois auparavant. Malheureusement, j’ai découvert par la suite que la mère de la famille avait fait ses bagages et était partie plusieurs mois auparavant, ce qui a laissé le père et les enfants se débrouiller seuls. Il a travaillé de longues heures et a laissé les deux adolescents seuls pendant ce temps, ce qui a entraîné la destruction totale du foyer en relativement peu de temps.
Nous avons fini par tout réparer et remplacer dans la maison, et nous avons même obtenu des locataires qu’ils nous remboursent la plupart des dégâts. J’ai quand même tiré une précieuse leçon de cette expérience : Beaucoup de dégâts peuvent survenir en peu de temps si vous les laissez faire, et la seule façon de les éviter est de visiter fréquemment vos propriétés.
Les bons locataires valent leur pesant d’or
Le fait de dépenser 6 000 euros pour réparer notre logement nous a appris que nous devions être plus prudents dans le choix des locataires. Mais cela nous a aussi appris à apprécier les très bons locataires avec lesquels nous avons le plaisir de faire des affaires. Vous connaissez le genre, et peut-être en êtes-vous un vous-même : Les locataires qui prennent soin de la pelouse et gardent la maison propre. Ceux qui décorent pour les vacances (voir d’ailleurs le site de location homelidays propriétaire ) et sont fiers de leur location comme s’il s’agissait de leur propre maison.
L’une de nos maisons est louée à la même famille depuis huit ans, par exemple, et j’ai appris à les apprécier. Nous ne passons qu’une fois tous les six mois environ, et la propriété est toujours impeccable à l’intérieur comme à l’extérieur.
Nous n’entendons pratiquement plus parler de ces locataires. La dernière fois qu’ils nous ont appelés, c’était parce qu’ils voulaient teindre et améliorer la terrasse.
Comme ce sont de si bons locataires, je me suis engagé à ne jamais augmenter le loyer tant qu’ils sont là. Et, même si nous perdons des revenus en n’augmentant pas le loyer, nous avons la tranquillité d’esprit que nous procure un locataire qui prend soin de notre propriété. Pour moi, ce sentiment vaut plus que les augmentations de loyer supplémentaires que nous pourrions demander au fil du temps.
Je me demande également si nous finirons par être en avance de toute façon. Après tout, d’excellents locataires comme eux ont tendance à nécessiter moins de réparations et à laisser derrière eux beaucoup moins d’usure lorsqu’ils finissent par déménager.
Les réparations seront coûteuses et inattendues
En dix ans de propriété, nous avons remplacé une fournaise, un climatiseur, un réfrigérateur (deux fois) et une cuisinière. Nous avons payé une nouvelle pompe de puisard et un système de drainage sous-marin dans l’un de nos vides sanitaires. Nous avons dépensé des centaines de dollars pour la réparation des cloisons sèches, la peinture ( reconnaitre peinture au plomb ) et la moquette. Et cela n’inclut même pas les 6 000 euros que nous avons dépensés pour réparer la propriété que nos locataires ont pratiquement détruite en un an.
Heureusement, la plupart de ces fonds proviennent directement de nos locataires eux-mêmes. Étant donné que nos deux propriétés rapportent un profit mensuel net, nous pouvons utiliser les excédents pour payer des réparations, des améliorations et tout ce qui peut arriver.
Cependant, une partie de l’argent provient directement de nos propres poches et ces réparations surprises semblent toujours se produire aux moments les plus inattendus (et les pires) possibles. Lorsque nous sommes devenus propriétaires, nous ne disposions pas d’un fonds d’urgence important pour faire face aux réparations inattendues et nous devions souvent puiser dans nos économies personnelles pour payer tout ce qui surgissait.
Tout se passait toujours bien, mais j’ai fini par comprendre que nous devions mettre de côté des fonds pour ce que nous savions qu’il allait arriver. Et maintenant que nous disposons d’un fonds d’urgence suffisamment important pour faire face à presque tout, je n’ai plus à me soucier de ces choses – comme le toit qui doit être remplacé d’ici un an ou deux, ou la chaudière de 17 ans qui finira par mourir.
Au lieu de laisser l’inconnu nous contrôler, nous avons appris à prendre nous-mêmes la situation en main au fil des ans. Des choses arrivent. La différence, c’est que maintenant nous sommes prêts.
Il est normal d’établir des règles et de s’y tenir
Une de nos familles locataires avait constamment cinq à dix jours de retard dans le paiement de son loyer pendant deux années consécutives. Et même si le bail stipulait que j’étais techniquement autorisé à facturer des frais de retard de 10 dollars par jour, je ne l’ai jamais fait. Pas une seule fois. Que s’est-il passé ? J’étais tout simplement trop gentil.
Tout a commencé avec le premier mois de retard. Ça ne me semblait pas être un problème, alors je leur ai dit de ne pas s’en faire. « Payez quand vous pouvez », leur ai-je dit. Et c’est exactement ce qu’ils ont fait.
Malheureusement, ils ont continué à payer quand ils le pouvaient, tous les mois par la suite. Et parce que j’avais été si nonchalant à ce sujet les premiers mois, il est devenu de plus en plus difficile de mettre un terme à cette situation au fur et à mesure que le temps passait. J’étais également non conflictuelle au début, ce qui est presque la pire chose qu’un propriétaire puisse être. En conséquence, ils ont été en retard de deux ans dans le paiement de leur loyer et j’ai passé d’innombrables heures à stresser à cause de cette situation.
Depuis, j’ai appris qu’il est normal de respecter les termes du bail – même si ces termes finissent par coûter de l’argent à quelqu’un d’autre. En fait, établir des règles de base fermes est le meilleur moyen de faire savoir aux locataires que les règles sont importantes et qu’il y a des conséquences en cas de retard dans le paiement du loyer, de dommages et intérêts ou autre.
L’achat d’une propriété à louer était un excellent choix… pour nous
Même si nous étions loin d’être des experts lorsque nous avons commencé, je suis convaincu que l’achat de biens immobiliers locatifs est l’une des meilleures décisions financières que nous ayons prises. Tout d’abord, nous avons acheté nos propriétés près du bas du marché, ce qui signifie qu’elles ont déjà pris énormément de valeur. Ensuite, nous nous sommes assurés un flux de revenus futurs qui est distinct de tous nos autres comptes de retraite et qui n’est pas nécessairement soumis aux mêmes risques.
Bien que nos propriétés rapportent un profit mensuel, nous utilisons actuellement cet argent pour payer les réparations et l’entretien. En attendant, tout excédent est directement affecté aux prêts afin d’accélérer leurs dates de remboursement potentielles. Nos propriétés se louent actuellement pour un peu moins de 2 000 dollars, mais je m’attends à ce qu’elles se louent pour beaucoup plus dans les dix prochaines années. Une fois qu’ils seront remboursés, tout cet argent sera destiné à aider nos filles à payer l’université et à financer une partie de nos rêves de retraite anticipée.
En outre, en raison de notre penchant pour l’immobilier, nous prévoyons d’acheter au moins deux autres biens de location dans les années à venir. Bien que je ne sois pas encore tout à fait prêt à appuyer sur la gâchette, je pense que nous pourrions bénéficier de l’achat de quelques propriétés payantes supplémentaires d’ici à notre retraite.
Devenir propriétaire n’est pas une question de cœur
L’achat d’un bien immobilier à louer (voir aussi cdc habitat contact ) est un défi en soi, mais le fait d’être propriétaire est de loin la partie la plus difficile. Cependant, la possession d’un bien immobilier locatif peut être la clé d’une grande liberté financière et d’un profit important si vous faites les choses correctement dès le départ – ou du moins si vous apprenez de vos erreurs en cours de route.
Je ne changerais rien à notre histoire, mais j’aurais aimé en savoir plus sur l’entreprise avant de commencer. Si vous envisagez d’acheter une propriété à louer, j’espère que vous pourrez apprendre de mes erreurs au lieu d’apprendre les choses à la dure.
Mon meilleur conseil est le suivant : Contrôlez soigneusement vos locataires et gardez un œil sur votre propriété à tout moment. N’ayez pas peur de faire la loi si nécessaire, mais soyez respectueux de vos locataires et de leurs familles, surtout les plus fiables. De plus, faites des économies pour les réparations que vous connaissez… et pour celles que vous ne connaissez pas.
Parce que, quand il s’agit d’être propriétaire, tout ce qui peut arriver arriver arrivera probablement.
