Les loyers impayés sont sans doute l’incident locatif le plus redouté par les propriétaires. Entre 2 et 3 % des appartements et des maisons mis en location sont concernées chaque année. Heureusement, plusieurs solutions sont à la disposition des bailleurs pour obtenir le recouvrement de leurs loyers impayés.
Loyer impayé : discuter avec son locataire pour trouver un arrangement
Votre locataire ne paie plus son loyer ? N’engagez pas immédiatement une procédure judiciaire. Un règlement à l’amiable est souvent plus simple et plus rapide. Commencez par contacter votre locataire pour comprendre les raisons de son impayé. Vous parviendrez peut-être à trouver un accord pour obtenir rapidement le paiement de votre loyer. Si votre locataire fait face à de sérieuses difficultés, proposez-lui de s’adresser aux services sociaux de la commune ou au Fonds de Solidarité pour le Logement afin d’obtenir une aide financière. Par ailleurs, un impayé de loyer peut trouver son origine dans un conflit avec le bailleur. Dans ce cas de figure, essayez dans la mesure du possible de prendre en compte les demandes de votre locataire. Enfin, en cas d’échec, il convient de lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous y indiquerez le montant précis de sa dette ainsi que le délai pour s’en acquitter.
Bon à savoir : quand parle-t-on de loyers impayés ?
Le contrat de bail doit contenir le montant du loyer, des charges et la date de paiement. Une fois cette échéance passée, le loyer est immédiatement considéré comme impayé.
Recouvrement de loyer impayé : faire appel aux tiers
Dès le premier impayé de loyer et avant même d’engager une procédure judiciaire, vous avez la possibilité de vous adresser à la caution de votre locataire. Dans le cadre d’un acte de cautionnement, cette personne s’est en effet engagée à prendre en charge les loyers de votre logement en cas de défaillance du locataire. À défaut de caution, vous avez peut-être souscrit à une garantie Visale lors de la signature du contrat de bail. Dans ce cas, adressez-vous directement à Action Logement pour récupérer le montant de vos loyers. Enfin, si vous avez souscrit une assurance Garantie Loyers Impayés, c’est le moment de vous en servir. La compagnie d’assurances prendra en charge le montant des dettes de votre locataire, mais également tous les frais relatifs à une éventuelle procédure. Toutefois, dans la plupart des cas, le contrat prévoit une franchise ainsi que des plafonds d’indemnisation.
Bon à savoir : faire intervenir la CAF
La Caisse des Allocations Familiales peut enclencher une procédure en cas d’impayés de loyer. Les allocations logements dont bénéficie le locataire pourront, par exemple, vous être versées directement. Attention cependant, la CAF n’intervient qu’à condition que la dette du locataire représente au moins deux fois le montant de son loyer hors charge.
Recouvrement de loyers impayés : faire appel à la justice
Plusieurs procédures sont à la disposition du bailleur pour tenter d’obtenir le paiement des ses loyers.
Obtenir une ordonnance d’injonction
Elle peut être efficace contre les locataires mauvais payeurs. Ce recours judiciaire simplifié nécessite le dépôt d’une requête au greffe du tribunal judiciaire du domicile du débiteur. Elle donne lieu, sans audience ni contradiction, à l’émission d’une ordonnance par le juge, signifiée au locataire par voie d’huissier. En l’absence d’opposition du débiteur, la décision devient exécutoire. Des saisies de biens et sur salaires peuvent ainsi être envisagées.
Engager une action en justice pour recouvrer ses loyers impayés
Une action contradictoire, sur le fond du dossier, est également possible. En pratique, le tribunal va étudier l’ensemble des arguments des parties lors d’une audience puis rendre un jugement exécutoire. À défaut de remboursement par le locataire, des saisies peuvent également être réalisées. À noter que la procédure varie en fonction de l’importance de la dette du locataire :
- si les impayés de loyer sont inférieurs à 5 001 euros, le bailleur doit adresser une requête au juge des contentieux de la protection. Pour être recevable, cette action doit obligatoirement être précédée d’une tentative de conciliation amiable ;
- si les dettes du locataire sont supérieures à 5 000 euros, le bailleur doit assigner le locataire devant le tribunal par voie d’huissier.
Pour recouvrer une créance locative inférieure à 5 000 euros, vous disposez d’une dernière solution à ne surtout pas négliger : une procédure simplifiée par voie d’huissier. Ce dernier communique au locataire un courrier indiquant l’ensemble de ses dettes. Le débiteur dispose d’un délai d’un mois pour signer le formulaire d’acceptation. L’huissier peut alors rédiger un titre exécutoire dont la force est équivalente à celle d’un jugement.
