L’investissement immobilier est un excellent complément de retraite. Outre la possession d’un patrimoine, le bien peut également générer des revenus complémentaires. En choisissant de le mettre en location, le propriétaire perçoit d’importantes rentes locatives. L’investissement locatif reste par ailleurs une solution de défiscalisation intéressante. Tout en devenant propriétaire d’un bien immobilier, il est aussi possible de profiter de revenus exonérés d’impôts. Le statut de loueur meublé est l’une des options disponibles pour investir dans le locatif en tant que professionnel. Deux choix sont accessibles : le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP et le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Lequel choisir ?
LMNP : quel est son principe ?
Le principe du LMNP est très simple. Une personne décide d’exercer une activité de location meublée non professionnelle en donnant en location un logement meublé et équipé. Il s’agit alors de proposer en location un bien qui comprend des équipements et des mobiliers adaptés à la vie courante. D’après la loi, il doit disposer de chaises, de tables, d’une cuisine équipée, d’une salle de bain fonctionnelle, de literie, etc. Pour exercer cette activité, il n’est pas obligatoire de créer une société. L’immatriculation d’une activité de loueur en meublé s’effectue simplement après l’envoi du formulaire P0i de déclaration de début d’activité. Pour en savoir plus sur les démarches d’enregistrement sous le statut LMNP, visitez le site Perlib.
LMNP : quels sont ses principaux avantages ?
Le statut LMNP présente de nombreux avantages pour les propriétaires :
- deux régimes d’imposition intéressants ;
- un dispositif rentable ;
- une récupération de la TVA ;
- un amortissement LMNP reportable ;
- un déficit reportable ;
- une réduction d’impôt supplémentaire avec la loi Censi Bouvard ;
- une délégation de la gestion locative ;
- un marché diversifié et rentable avec les résidences de services ;
- et autres avantages fiscaux à la revente d’une LMNP.
Les régimes d’imposition en LMNP
Les revenus locatifs perçus sous le statut LMNP ne sont pas déclarés en tant que revenus fonciers. Ils le sont en tant que BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. À cet effet, deux régimes fiscaux sont accessibles aux propriétaires :
- le régime forfaitaire ou régime micro-BIC ;
- et le régime réel.
Avec le régime micro-BIC, les propriétaires bénéficient d’un abattement de 50 % sur leurs recettes locatives, si celles-ci n’excèdent pas 72 600 euros par an. S’il s’agit d’une résidence de tourisme, l’abattement s’élève à un taux de 71 % des rentes locatives. Avec ce régime fiscal, les charges réelles peuvent être déduites ainsi que les amortissements comptables.
Le régime réel permet au propriétaire d’une LMNP de déduire toutes les dépenses liées à son activité et d’amortir la valeur du bien immobilier, des mobiliers ainsi que des travaux y afférents. Toutes les dépenses sont déductibles, ce qui en fait un régime fiscal plus avantageux que celui proposé en location vide.
Un dispositif rentable
L’activité en LMNP permet de profiter de 10 à 20 % supplémentaires par rapport aux revenus obtenus en location nue. La location meublée offre ainsi un haut rendement, soit près de 7 % de rentabilité avec un crédit immobilier et 4,5 % de rentabilité moyenne en termes de ratios rendement/risque du marché.
Une récupération de la TVA
Les propriétaires d’une LMNP peuvent récupérer la totalité de la TVA pour leur achat immobilier. De plus, la récupération s’effectue juste 6 mois après la première mise en location du bien immobilier. Le remboursement de la TVA se fait d’ailleurs en une seule fois.
Un amortissement LMNP reportable
Si l’activité n’enregistre aucun bénéfice comptable, l’amortissement LMNP est reportable pour les années suivantes et contribue à diminuer l’assiette taxable des propriétaires.
Un déficit reportable
Si les recettes locatives sont inférieures aux charges d’exploitation, hors amortissement, aucun déficit ne peut être généré. En revanche, l’amortissement non consommé reste reportable pour les années à venir.
Une réduction d’impôt supplémentaire avec la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard régit le statut LMNP et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du logement, hors taxe. Plusieurs conditions restent néanmoins à respecter comme le plafond du montant d’achat du bien immobilier qui ne doit pas excéder 300 000 euros. Il faut également s’engager à le mettre en location pendant une durée minimale de 9 ans.
Une délégation de la gestion locative
La gestion locative du bien immobilier sera prise en charge par une société d’exploitation professionnelle. Le bail commercial est alors établi pour une durée de 9 à 11 ans. Le propriétaire du bien n’aura pas à s’occuper des loyers ou à prendre en charge tous les éléments relatifs à l’activité de location. En effet, le gestionnaire se chargera de la gestion quotidienne ainsi que de la répartition des charges entre l’exploitant et le propriétaire.
Un marché diversifié
Les résidences de services constituent de grandes opportunités d’investissement immobilier. En respectant certaines conditions, elles deviennent des logements parfaitement éligibles en LMNP. 4 types de résidences de services sont disponibles :
- les résidences d’affaires ;
- les résidences étudiantes ;
- les résidences de tourisme
- et les résidences pour les seniors.
