La création d’une société civile peut permettre de faciliter la gestion d’un bien immobilier et d’en préparer la transmission future. C’est en particulier le cas lorsque l’on veut faire une donation des parts d’un immeuble.
Bon à savoir : dans le cas de la société constituée entre époux, le contrat de société, puis les cessions suivantes, doivent être réalisées obligatoirement par acte notarié.
Avantages de la société civile immobilière (SCI)
À l’ouverture de la succession, l’immeuble devient la propriété des héritiers. Ces derniers peuvent à tout moment exiger de récupérer leur part, notamment en cas de difficultés financières ou de conflit.
Pour permettre le partage, le bien se retrouve souvent mis en vente. Une autre solution est possible : transformer votre immeuble en société civile. L’immeuble n’est plus, alors, un bien formant un seul bloc. Il est divisé en parts sociales. Plusieurs personnes peuvent donc détenir cet immeuble.
Pour l’entreprise familiale, il existe de multiples intérêts à détenir son patrimoine immobilier par l’intermédiaire d’une SCI :
faciliter la transmission de l’entreprise à des tiers ;
organiser la succession aux enfants ;
protéger le patrimoine des créanciers de l’entreprise ;
organiser le patrimoine d’une personne vulnérable.
Bon à savoir : pour protéger son concubin, il est possible d’insérer une clause dans les statuts prévoyant la continuation de la SCI avec le seul survivant. Les héritiers du défunt ne pourront pas lui demander de quitter le bien.
Décès d’un associé d’une SCI
Lorsqu’un associé décède, la société civile n’est pas dissoute et continue avec les héritiers. Cependant, les statuts peuvent prévoir que :
les héritiers doivent être agréés par les autres associés ;
la société continuera avec les seuls associés survivants ou sera dissoute.
Bon à savoir : en cas de refus des autres associés, les héritiers ne reçoivent que la valeur des parts sociales du défunt.
L’avantage de ce mode de transmission est important sur un plan financier et fiscal :
la valeur des parts sociales transmises est différente de celle de l’immeuble car le passif de la société est déduit ;
l’administration fiscale tolère une décote (réduction du montant de l’impôt accordée aux redevables de sommes peu importantes) sur la valeur des parts sociales. Cet avantage est notamment justifié par le fait qu’il n’existe pas de marché pour la vente et l’achat de ces biens.
Bon à savoir : la SCI de famille impose aux parties d’estimer la valeur des parts au jour de la transmission. Elles doivent fournir une déclaration détaillée.
Inconvénients de la SCI
Opter pour une société civile immobilière apporte toutefois son lot d’obligations :
l’accomplissement des formalités de constitution : rédaction des statuts, accomplissement de formalités de publicité… ;
