Depuis 2007, il est obligatoire de constituer un dossier de diagnostics techniques (DDT) lorsque l’on vend un bien immobilier. C’est un dossier comprenant la totalité des diagnostics immobiliers, assorti d’obligations légales qui évoluent, comme en témoignent les nouvelles dispositions prises en 2009, 2011 ou encore 2013. Il est d’ailleurs possible que ces exigences continuent de se renforcer.
Diagnostics immobiliers : un dossier très encadré
Pas de promesse ou de vente sans dossier de diagnostics immobiliers ! L’objectif est de protéger le futur acquéreur, notamment en termes de risques de santé. Les diagnostics recherchent ainsi la présence de plomb ou encore d’amiante. Pour en savoir plus, nous vous conseillons le site Les Docus qui regorge de reportages et de documentaire sur le monde de l’habitat et de l’immobilier en général.
Les diagnostics immobiliers sont également un bon indicateur des futurs coûts que va entraîner le logement en matière de facture énergétique. Le DDT doit être réalisé par un professionnel certifié disposant d’une assurance couvrant sa responsabilité. Les diagnostics immobiliers vous permettent d’effectuer de nombreux types d’inspections de maisons qui peuvent vous aider à prendre des décisions concernant une propriété. Il s’agit notamment des diagnostics d’efficacité énergétique, des inspections du gaz radon et des tests de peinture au plomb. Ceci est vrai que vous achetiez ou vendiez une maison ! C’est pourquoi il est important d’engager un professionnel indépendant qui sait comment réaliser ces tests avant de mettre votre maison sur le marché.
Les diagnostics immobilier peuvent être utilisés pour économiser du temps et de l’argent, mais aussi pour assurer la sécurité de ceux qui utilisent le logement. Par exemple, vous pouvez déterminer s’il y a des fuites dans votre bâtiment ou s’il y a des éléments qui pourraient causer des problèmes aux résidents ou aux futurs acquéreurs de votre maison. Vous pouvez également utiliser les diagnostics immobiliers pour améliorer la qualité de l’air intérieur et prévenir le développement de moisissures, ce qui est très important pour de nombreuses personnes qui souffrent d’allergies ou d’asthme.
Mieux vaut ne pas essayer d’y échapper, car si l’acquéreur avait des problèmes suite à un défaut d’information du vendeur, ce dernier en serait responsable aux yeux de la loi.
Le coût de ces diagnostics est à la charge du vendeur et ils ont une date limite de validité. L’idéal est d’effectuer le DDT avant la mise en vente du bien, afin d’avoir tous les documents prêts pour un potentiel acquéreur, désireux de connaître tous les détails relatifs au bien et de s’assurer que rien ne bloquera la vente.
Des critères très précis
Le DTT contient actuellement 7 diagnostics :
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il est obligatoire avant la vente ou la location d’un logement et est valable 10 ans. Il estime la consommation énergétique du bien en fonction de sa surface et attribue une note. Il juge également des émissions de gaz à effet de serre. Il est difficile d’y échapper puisque le DPE doit désormais obligatoirement être affiché sur les annonces immobilières.
L’état d’amiante : il n’est obligatoire que pour les logements construits avant le 1er juillet 1997 et mérite beaucoup d’attention car les risques de l’amiante sur la santé sont désormais bien connus. Le diagnostic indique précisément quels matériaux contiennent de l’amiante et leur localisation dans le bien. Il indique également si des travaux de confinement ou retrait ont été entrepris. Enfin, il donne des consignes de sécurité face à la gestion de l’amiante détectée.
Le constat de risque d’exposition au plomb : tout comme l’amiante, le plomb présente un risque pour la santé et a longtemps été utilisé dans la construction. Sa recherche est obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 mis en vente ou en location.
Le diagnostic fournit un taux de plomb en mg/cm², indique sa localisation et fait état des travaux déjà entrepris pour le faire disparaître.
Le diagnostic électrique : il n’est obligatoire que pour les biens mis à la vente et dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Le contrôle ne porte que sur les parties visibles de l’installation. Si cette dernière n’est pas conforme, le vendeur n’est pas pour autant obligé de la changer.
Le diagnostic gaz : les obligations de réalisation sont les mêmes que pour l’électricité, pour les logements utilisant du gaz naturel. Le diagnostic porte sur les appareils de chauffage et de chauffe-eau, sur les locaux abritant le gaz et l’état de la tuyauterie.
Le diagnostic état parasitaire : la recherche de termites et autres parasites ne concerne que la région parisienne et une liste de zones infestées ou pouvant l’être. Les insectes et leurs galeries sont recherchés.
L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNT) : Il est obligatoire pour la vente et la location. En cas de vente, sa durée de validité est extrêmement courte : 6 mois seulement.
Les peines encourues par un vendeur qui n’aurait pas respecté les obligations de diagnostic peuvent être importantes : le prix de vente du bien peut par exemple être revu à la baisse ou la vente annulée. Le vendeur peut également être obligé de réaliser des travaux s’il a omis de faire le diagnostic d’éléments nocifs pour la santé, comme l’amiante ou le plomb.
Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?
Réaliser un à un ces diagnostics peut s’avérer coûteux. Le prix du DPE seul peut ainsi aller de 80 à 180 €, celui de l’amiante de 70 à 150 €. Il ne faut pas hésiter à mettre en concurrence plusieurs professionnels.
