Les ventes aux enchères immobilières se déclinent en ventes judiciaires, en ventes notariales ou en ventes des Domaines. Elles se déroulent en différentes étapes, de la visite du bien immobilier jusqu’au règlement du prix de la vente, en passant par le déroulé des enchères. Comment s’effectue plus précisément ce type de transaction ? Qu’est-ce qui peut pousser un propriétaire à proposer sa maison aux enchères ?
Les ventes aux enchères immobilières judiciaires
Les ventes aux enchères immobilières judiciaires ou ventes par adjudication s’effectuent devant le Tribunal de Grande Instance. Elles se déroulent « au chronomètre ». Les biens concernés peuvent provenir :
- de saisies immobilières,
- de mises en liquidation,
- de licitations (à cause du désaccord des indivisaires).
Dans certains cas, le bien mis aux enchères est encore occupé par le propriétaire, un locataire ou un occupant sans droit ni titre.
Les ventes aux enchères immobilières notariales
Certains propriétaires procèdent volontairement à la mise aux enchères de leur maison. Ils souhaitent profiter de ce système de transaction aux nombreux avantages. En effet, les ventes sont réalisées en toute transparence et avec rapidité.
En principe, les ventes notariales se déroulent dans la chambre départementale des notaires. Elles s’effectuent « à la bougie ». Notons que tous les types de biens immobiliers, dont les maisons, peuvent faire l’objet de ventes aux enchères volontaires.
Lors d’une vente notariale, les personnes intéressées peuvent enchérir seules, à voix haute. Contrairement à cela, lors d’une audience d’adjudication, chaque enchérisseur doit être représenté par son avocat.
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Les ventes aux enchères des Domaines
Lorsque l’État veut céder ses possessions, il peut les proposer aux enchères. Les biens concernés sont les équipements qui ne lui servent plus ainsi que les successions sans héritiers ou abandonnées par leurs héritiers.
Les ventes aux enchères des Domaines se déroulent « à la bougie ». En plus du prix de la vente du bien, l’enchérisseur le plus offrant doit régler les taxes habituelles sur les mutations d’immeuble.
Précisons que les conditions de vente sont disponibles dans le Bulletin Officiel d’Annonces des Domaines.
Les moyens pour savoir qu’une maison est mise aux enchères judiciairement
Les personnes intéressées peuvent voir des annonces au Palais de justice, sur un site d’enchères immobilières ou dans les journaux d’annonces légales. Pour les ventes aux enchères immobilières notariales, les annonces sont publiées à la Chambre notariale.
Pour la vente aux enchères judiciaire d’une maison, la publicité est réalisée au moins 30 jours avant la date de l’audience. D’ailleurs, le Cahier des conditions de vente peut être consulté par l’avocat de l’enchérisseur auprès du Greffe du Tribunal judiciaire.
Ce Cahier des conditions de vente informe sur le descriptif du bien, l’origine de la propriété, les servitudes, l’urbanisme et l’état hypothécaire. Par ailleurs, le Greffe du Tribunal judiciaire peut préciser les modalités concernant la visite du bien proposé aux enchères.
Les critères à remplir pour faire partie des enchérisseurs
Les ventes aux enchères immobilières judiciaires sont ouvertes aux personnes remplissant certaines conditions.
Elles bénéficient d’une capacité juridique : les exclus sont donc les mineurs, les personnes faisant l’objet d’une curatelle ou d’une tutelle ainsi que les personnes concernées par une liquidation judiciaire ou une procédure de rétablissement personnel.
Elles sont en mesure d’engager un avocat : il se chargera de porter les enchères devant le Tribunal judiciaire. L’avocat doit être inscrit au Barreau du tribunal du lieu où se situe la maison mise aux enchères.
Les enchérisseurs doivent remettre à leur avocat 2 chèques de banque. Le premier chèque est à adresser à l’ordre de Mr Le Bâtonnier. Son montant est fixé à 10 % de la mise à prix avec un minimum de 3 000 euros. Avant l’audience, l’avocat remet à son client un récépissé attestant de la remise de cette garantie.
Le deuxième chèque est établi à l’ordre de la Caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats (CARPA). Son montant correspond à 1/10e de l’enchère maximale prévue par l’enchérisseur. Il couvre les frais préalables à la vente, d’une part et les frais postérieurs à la vente (les émoluments de vente, les droits d’enregistrement et les frais de publication), d’autre part.
Le déroulement d’une vente par adjudication judiciaire d’une maison
Les enchères immobilières judiciaires se déroulent devant le Juge de l’exécution auprès du Tribunal de Grande Instance.
Au début de l’audience, le Juge rappelle le numéro de la vente, l’adresse du bien ainsi que le montant des frais préalables et celui de la mise à prix. Notons que le montant de la mise à prix est défini par le créancier poursuivant. Il est indiqué dans le Cahier des conditions de vente. Il ne peut être contesté que par le débiteur concerné par la saisie immobilière.
Au cours de l’adjudication, les enchérisseurs sont représentés par leur avocat. Celui-ci porte les enchères qui sont simples et pures. Chaque enchère engage son auteur sans possibilité de se rétracter. Elle doit être plus élevée que celle qui la précède. L’audience s’arrête lorsque le temps d’une enchère de 90 secondes est écoulé et qu’aucun autre enchérisseur ne remonte.
En pratique, le temps écoulé est diffusé sur un écran. Par ailleurs, un signal sonore marque le port et la fin d’une enchère. Ainsi, l’enchérisseur le plus offrant remporte l’adjudication. Il se peut en revanche qu’aucune enchère ne soit portée. Dans ce cas, le créancier poursuivant devient officiellement adjudicataire pour le montant de la mise à prix fixé.
Toutes ces règles sont d’ordre public. De ce fait, si elles ne sont pas respectées, l’adjudication judiciaire sera nulle et la maison sera tout de suite remise en vente.
Ce qui se passe après l’audience d’adjudication
Pour les enchérisseurs n’ayant pas remporté la vente, leurs chèques bancaires leur sont restitués. Au contraire, celui qui a remporté l’enchère devient propriétaire de la maison et ses chèques sont gardés.
Cependant, même si l’adjudicataire est déclarée propriétaire du bien, une tierce personne peut encore surenchérir dans les 10 jours qui suivent l’audience au Tribunal. La surenchère doit être effectuée par l’intermédiaire de l’avocat de l’enchérisseur.
Le montant de cette surenchère doit être au moins 10 % plus élevé que le prix de vente d’adjudication. Cette opération de surenchère peut être exercée 1 seule fois uniquement. Lorsque le délai de 10 jours est écoulé, plus personne ne peut surenchérir et l’enchérisseur le plus offrant est qualifié d’adjudicataire définitif.
Il est alors tenu de payer le prix de vente d’adjudication sans possibilité de se rétracter, quel que soit le motif (un refus de financement par la banque par exemple). Pour cela, l’avocat va verser la totalité du prix de vente de la maison sur un compte séquestre (celui de CARPA ou celui du Bâtonnier). Le délai de consignation du prix et des frais de vente est de 2 mois.
Il se peut que l’adjudicataire ne paie qu’une partie du prix de la vente dans les 2 mois. Dans ce cas, il est tenu de verser des intérêts au taux légal jusqu’à ce que le prix soit consigné complètement. En cas de défaillance de l’adjudicataire, la vente sera résolue de plein droit. Cet adjudicataire défaillant perdra les sommes qu’il a déjà versées, notamment la garantie de 10 %, les frais préalables et la partie du prix déjà consignée.
Suite à une saisie immobilière, à une mise en liquidation ou à un cas de licitation, un propriétaire peut être amené à mettre aux enchères sa maison. En effet, les ventes aux enchères judiciaires s’ouvrent à toutes les personnes juridiquement capables. Chaque enchérisseur est représenté par son avocat lors de l’audience d’adjudication. Son avocat porte l’enchère à sa place. Aujourd’hui, il est facile de s’informer sur les biens proposés aux enchères dans son département grâce à des sites internet spécialisés dans les ventes aux enchères.
