Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) se révèle fiscalement intéressant. Parmi les avantages à la clé, on trouve la possibilité d’amortir aussi bien le logement que son mobilier. La gestion des amortissements peut néanmoins être complexe. Comment naviguer efficacement dans ce processus afin de maximiser les bénéfices tout en respectant les obligations légales ?
Le principe de l’amortissement dans le cadre du LMNP
L’amortissement est une méthode comptable qui consiste à étaler la charge financière d’un actif sur sa durée de vie utile. Dans le cadre de la gestion comptable LMNP, il concerne :
- les biens immobiliers loués : immeubles, appartements, maisons…
- le mobilier et les équipements mis à disposition des locataires.
Il s’agit plus exactement d’en répartir le coût sur la durée d’utilisation. Cela se traduit chaque année par la déduction d’une partie de leur valeur des revenus locatifs imposables. L’impôt sur le revenu des investisseurs s’en trouve ainsi réduit. En général, la durée d’amortissement pour l’immobilier est fixée entre 25 et 40 ans pour les biens immobiliers, selon leur nature et leur qualité. Elle est comprise entre 5 et 10 ans pour le mobilier, selon la typologie et la valeur des biens, ainsi que leur usage prévu.
Par conséquent, l’amortissement vous permet de réduire votre base imposable en considérant la dépréciation des actifs utilisés dans le cadre de la location meublée. C’est donc l’un des arguments en faveur du statut LMNP. La déduction des amortissements et des charges réelles n’est cependant possible que sous le régime réel d’imposition.
Déterminez la base et la durée d’amortissement des biens immobiliers
Lorsque l’on parle de base d’amortissement, on fait allusion au coût initial des biens immobiliers. Elle inclut notamment leur prix d’achat ainsi que les dépenses liées à leur acquisition (frais de notaire, frais d’agence, frais liés au financement…). Les terrains ne sont pas amortissables : ils n’entrent pas en ligne de compte au moment du calcul de la base d’amortissement.
Quant à la durée d’amortissement, son point de départ correspond à la date de mise en œuvre des biens. Comme nous l’avons déjà évoqué précédemment, elle est généralement comprise entre 25 et 40 ans pour les bâtiments à usage d’habitation. Cela correspond à un taux d’amortissement annuel de 2,5 % à 4 %. La durée d’amortissement prend en compte la nature des biens, de leur état général et leur durée de vie prévue. Celle d’un logement neuf ou en bon état est par exemple plus longue que celle d’une résidence ancienne ou nécessitant des travaux de réhabilitation.
L’amortissement des biens immobiliers en LMNP est dans la majorité des cas calculé de manière linéaire. Vous pouvez ainsi obtenir des annuités constantes sur toute la durée de vie utile. Divisez la valeur d’amortissement par la durée d’amortissement.
Supposons qu’un logement soit acquis à 250 000 € (hors valeur du terrain) et que sa durée de vie soit estimée à 25 ans. Son propriétaire peut amortir chaque année 10 000 € (250 000 €/25) pendant 25 ans.
Amortissement des équipements et du mobilier : méthodes et calculs
Les équipements et le mobilier d’un bien immobilier en LMNP peuvent également être amortis. Vous pouvez ainsi, chaque année, déduire une fraction de leur valeur totale de ses revenus locatifs. Pour calculer votre amortissement, prenez en considération le coût d’achat, qui constituera la base d’amortissement. Tenez ensuite compte de votre durée d’amortissement, le plus souvent estimée entre 5 et 10 ans.
On utilise souvent la méthode linéaire, ce qui aide à répartir le coût de manière égale sur toute la durée de vie des biens. Supposons qu’un investisseur a acquis un canapé pour 1 500 € et qu’il estime sa durée de vie à 10 ans, l’amortissement annuel sera de 150 € (1 500 €/10). Il pourra par conséquent déduire 150 € de ses revenus locatifs chaque année pendant une décennie.
Vous pouvez aussi opter pour la méthode dégressive ou dérogatoire. En l’occurrence, le montant de l’annuité est décroissant sur la durée d’amortissement. Cette technique permet à l’investisseur de faire une dotation plus élevée lors de premières années d’utilisation. Déterminez dans un premier temps le taux d’amortissement dégressif. Pour ce faire, appliquez un coefficient au taux linéaire (1/nombre d’années d’utilisation). Ce coefficient est déterminé par l’administration fiscale et dépend de la durée d’amortissement du bien :
- 1,25 pour une durée de 3 à 4 ans,
- 1,75 pour une durée de 5 à 6 ans,
- 2,25 pour une durée de 7 ans et plus
Procédez ensuite au calcul de l’annuité dégressive en multipliant par le taux d’amortissement dégressif la valeur résiduelle du bien. Cette dernière correspond à sa valeur nette comptable.
Prenons l’exemple d’un équipement de 15 000 € amortissable sur 5 ans et acquis le 1er janvier. Son taux d’amortissement linéaire sera de 20 % (1/5) et son d’amortissement dégressif de 35 % (1,75 × 20 %). La première annuité sera de 5 250 € (15 000 € x 35 %), la deuxième de 3 412,5 € ((15 000 € – 5 250 €) x 35 %, la troisième de 2 218 125 € ([15 000 € – 5 250 € – 3 412,5 €] x 35 %), et ainsi de suite.
Les incidences fiscales des amortissements sur les revenus locatifs
Qualifiés de charges déductibles, les amortissements offrent la possibilité aux investisseurs LMNP de diminuer leur revenu imposable. Vous avez ainsi la possibilité de payer moins d’impôts. Par exemple, si un loueur meublé non professionnel a un revenu locatif de 20 000 € et des quotes-parts d’amortissement de 5 000 €, son bénéfice imposable sera de 15 000 €.
Les amortissements sont toutefois plafonnés et ne peuvent excéder le total des loyers moins les charges déductibles. De ce fait, ils ne peuvent créer de déficit foncier. Si les amortissements et les charges dépassent les revenus locatifs, l’excédent est reporté sur les années suivantes.
Les outils de gestion et de suivi des amortissements en LMNP
De nombreux outils peuvent aider les investisseurs LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à gérer de manière efficace et agile leurs amortissements. Les logiciels de comptabilité, en particulier, facilitent l’automatisation de ces calculs. Ils permettent également le suivi précis des dates et des montants d’amortissement, ainsi que la création de rapports détaillés pour la déclaration des revenus.
En tant que LMNP, vous devez conserver tous les justificatifs nécessaires. Vous devez sélectionner la méthode d’amortissement la plus adaptée à leur situation et surveiller régulièrement l’évolution de leurs amortissements. Investir dans une comptabilité rigoureuse, détaillée et complète est fortement recommandé. Pour assurer l’exactitude et la conformité de votre comptabilité, l’assistance d’un expert-comptable qualifié s’avère intéressante.
