Les investisseurs achètent un bien immobilier dans une résidence existante ou en construction (VEFA) afin de le louer. La résidence sera gérée par des professionnels appelés exploitants ou gestionnaires et les investisseurs signeront avec eux des baux commerciaux (par opposition aux baux classiques). Selon le contrat (bail commercial) conclu avec le propriétaire investisseur, l’exploitant gère en toute autonomie, la résidence service où se situe le bien. Il existe différents types de résidences services sur le marché de la location meublée, comme les appartements étudiants, les appartements de tourisme, les appartements pour senior ou encore l’EPHAD.
Qu’est–ce qu’on entend par résidence de services ?
Il s’agit de plusieurs appartements meublés, destinés à être loués à une clientèle cible (par exemple, seniors, étudiants, touristes). Ces logements sont tous situés dans la résidence, offrant des services adaptés aux besoins de la clientèle cible (le client désigne ici le locataire final, c’est-à-dire le locataire auprès duquel l’exploitant perçoit le loyer) : salle de sport, piscine, concierge, coiffeur, bibliothèque, espace Wi-Fi, restaurant, etc.
LMNP ou LMP : que choisir ?
Investir en LMNP (Location meublée non professionnelle) permet aux investisseurs de devenir propriétaires de biens qu’ils peuvent louer. Toutefois, les revenus de ces baux ne peuvent excéder 23 000 euros par an, soit 50 % des revenus annuels totaux du propriétaire. La LMP ou Location meublée professionnelle concerne les investisseurs qui dépassent ces plafonds de revenus.
Les différents types de résidences gérées
Si vous voulez investir en LMNP dans une résidence gérée, sachez qu’il existe plusieurs types de résidences services :
Les résidences étudiantes
Bien qu’elles soient de petites surfaces, ces résidences sont entièrement fonctionnelles et optimisées pour la vie des étudiants. Par exemple, elles disposent d’espaces de travail, des loisirs et des services de blanchisserie et de laverie. Cette résidence présente plusieurs avantages :
- les étudiants restent plus longtemps que les locataires d’autres secteurs (au moins 10 mois)
- la demande est très forte et le nombre d’étudiants continue de croître chaque année.
Les résidences seniors ou EHPAD
Ces logements destinés à accueillir des personnes autonomes doivent être sécuritaires et confortables. Les appartements vont habituellement du studio au 3 pièces dans une maison ou un appartement. Les résidences offrent généralement un environnement agréable, avec des espaces extérieurs et des activités. Plus important encore, avec le bon personnel et les services médicaux disponibles, ces résidences peuvent offrir aux résidents, la tranquillité d’esprit.
Les résidences de tourisme
Ces maisons sont classées et exploitées, soit de façon permanente, soit de façon saisonnière. Les clients cibles sont ici des personnes qui viennent en vacances ou des clients en déplacement professionnel. Ainsi, le locataire n’y habitera pas en permanence. Ces logements proposent généralement les mêmes prestations (accueil, ménage, literie…) que les hôtels, sauf que les locataires sont indépendants (leur appartement dispose d’une cuisine). Cela arrive souvent dans les résidences de tourisme où le gestionnaire autorise le propriétaire à utiliser son appartement à certaines dates précisées dans le contrat (parfois gratuitement, parfois après baisse des tarifs habituels).
