L’estimation d’un bien immobilier constitue le processus visant à créer une estimation de la valeur d’un bien immobilier. Le travail d’un agent évaluateur consiste à déterminer une estimation de la juste valeur marchande de la maison ou de l’appartement à vendre.
L’estimation d’un bien immobilier : comment ça marche ?
Définition
Une évaluation est l’estimation de la valeur marchande actuelle d’une maison ou d’un appartement. Une agence immobilière agréée effectue cette estimation. Celle-ci est calculée en comparant les ventes récentes de maisons dans la région concernée. En effet, en cas de non-comparabilité entre le prix de vente et l’évaluation, le prêteur n’approuvera pas la transaction. Ce dernier ne voudra pas prêter de l’argent pour une maison qui ne vaut pas le montant prêté. En tant qu’acheteur, cela peut être un bon outil de négociation. Personne ne veut payer trop cher pour une maison. Par ailleurs, pour investir dans un logement neuf, vous pouvez choisir un bien immobilier à Nantes avec REALITES.
Les parties considérées lors de l’estimation immobilière
La valeur de la maison sera calculée en examinant le marché immobilier local actuel et les propriétés comparables vendues récemment. Elle comprendra également les caractéristiques de la maison, la superficie en pieds carrés et le nombre de chambres et de salles de bains. Le professionnel examinera par ailleurs l’état général de la maison ainsi que l’aménagement paysager. Il notera les travaux d’entretien ou de réparation à effectuer. L’agent d’évaluation remplit ensuite le rapport d’évaluation sur un formulaire standard requis. Cette estimation peut faire capoter la transaction.
Les données collectées
L’évaluateur doit collecter des données précises pour faire une estimation éclairée. Les données suivantes sont utiles en fonction de l’approche exacte utilisée :
- les prix de vente récents de maisons similaires ;
- les coûts de la nouvelle construction ;
- la valeur des diverses améliorations et leur durée de vie prévue pour la dépréciation ;
- prix de location et dépenses prévisibles pour des maisons similaires.
Méthodes d’estimation des biens immobiliers
Il existe trois méthodes principales d’estimation ou d’évaluation des biens immobiliers, parfois utilisées en combinaison les unes avec les autres. La méthode utilisée dépend des circonstances entourant l’utilisation du bien immobilier.
Approche par le revenu
Cette méthode est le plus souvent utilisée pour les propriétés commerciales et locatives. L’évaluateur prend en compte le revenu produit par l’appartement ou la maison, ainsi que le revenu potentiel pouvant être généré par ce bien. De ce revenu, l’évaluateur déduit les coûts d’entretien du bien. En soustrayant les coûts du revenu, l’évaluateur détermine le revenu annuel, mensuel ou net moyen du bien. Ce chiffre sera multiplié par un nombre d’années, en fonction du délai envisagé par l’acheteur pour obtenir un bénéfice.
Méthode de remplacement du coût
Dans cette méthode, l’évaluateur immobilier inspecte le bien, en notant le type et la qualité des matériaux utilisés. Il détermine ensuite le coût de remplacement du bien à l’aide de matériaux comparables. Après être arrivé à un chiffre de coût de remplacement, l’évaluateur déduira le coût d’un facteur de dépréciation, basé sur l’âge et l’état de la propriété.
Approche comparative des ventes
Il s’agit de la méthode la plus couramment utilisée. Dans cette méthode, le professionnel de l’évaluation immobilière recherche les ventes récentes de biens dans la zone géographique du bien immobilier à évaluer en essayant d’utiliser une propriété aussi similaire que possible. Après avoir obtenu des propriétés comparables récemment vendues, l’évaluateur comparera ensuite les caractéristiques des propriétés récemment vendues avec la propriété concernée afin d’obtenir une valeur marchande de la propriété concernée en ajoutant ou en soustrayant la valeur des caractéristiques à la valeur de la propriété concernée.
