Votre ratio DTI (dette/revenu) est, après votre score de crédit, le chiffre le plus important lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt. Même avec un excellent score de plus de 800, un « mauvais » DTI peut vous rendre insolvable. Si vous avez commencé ou envisagez de commencer à acheter une maison, votre prêteur sera très intéressé par votre DTI.
Votre prêteur calculera votre DTI pendant la procédure d’approbation préalable en fonction des informations que vous lui fournirez sur vos revenus et vos dettes. Il confirmera ensuite vos informations au cours du processus d’approbation du prêt après la signature du contrat.
Pour calculer votre ratio DTI, additionnez tout ce que vous dépensez chaque mois en dettes et divisez-le par votre revenu mensuel.
Dette mensuelle / revenu mensuel = ratio DTI
Exemple
Vous gagnez 4 200 € par mois, vous avez un prêt étudiant de 530 €, une voiture de 330 €, certaines cartes de crédit avec un paiement mensuel minimum de 30 €. Vous envisagez un prêt hypothécaire de 1 100 €.
€530 + €330 + €30 + €1100 = €1990
1990 / 4200 € = 47 % du ratio DTI.
En général, un DTI de 43% et moins est un DTI très prêtable. Il est possible d’obtenir des prêts aussi élevés que les 50 %, mais à ce stade, votre prêteur devra probablement avoir une justification pour le DTI élevé et aller supplier son souscripteur d’approuver quand même le prêt.
Pour les dettes de carte de crédit, seul le paiement mensuel minimum (même s’il ne s’agit que d’environ 15 euros) est pris en compte.
La dette comprend également le montant estimé du remboursement du prêt hypothécaire pour la maison que vous achetez. Le prêt hypothécaire comprend les taxes, l’assurance, les frais de la HOA et les primes d’assurance hypothécaire.
Avant et arrière
Partie frontale : comprend uniquement l’hypothèque. Un « bon » ratio est de 31 % ou moins.
Aval : comprend l’hypothèque et toutes les autres dettes à tempérament (prêts automobiles, dettes d’études, dettes de cartes de crédit , Saccef , etc.) ). C’est ce que nous avons calculé ci-dessus. Le pourcentage pour un prêt FHA est de 43 %.
Parfois, les exigences en matière de front et de back end sont indiquées par 31/43, par exemple.
Les exigences de la FHA sont généralement de 31/43.
Les prêts VA exigent généralement un ratio de 41 % pour le back end.
Les prêts conventionnels varient.
Mon DTI est trop élevé ! Que puis-je faire ?
Tout d’abord, parlez à votre prêteur. Il peut examiner vos finances et vous faire des recommandations. Parfois, c’est même de la chance – tout dépend de l’assureur qui s’occupe de votre dossier. Vous pouvez essayer de présenter des facteurs atténuants à votre prêteur, comme un gros compte d’épargne. Il est possible d’obtenir un prêt dans les 50 %, mais vous devrez discuter avec votre prêteur de ce qui pourrait être fait pour y parvenir.
Le remboursement de la dette est le meilleur moyen d’améliorer le ratio DTI. Vous pouvez également vérifier si certains de vos prêts sont remboursés rapidement. Si une dette est remboursée dans les prochains mois, elle pourrait ne pas être prise en compte dans votre ratio de DTI.
Augmenter vos revenus est l’autre moyen d’améliorer votre ratio d’endettement. C’est généralement plus difficile à faire sur place. Un emploi à temps partiel peut fonctionner. Ou vous pourriez obtenir un bail pour votre logement actuel (ou même louer une chambre !). 75 % des loyers sont pris en compte dans vos revenus.
Vous pourriez découvrir que vous avez des problèmes de ratio DTI lorsque vous acquérez plusieurs logements. J’ai constaté qu’à la maison 3, cela commençait à devenir un problème (j’ai cependant réussi à obtenir 5 maisons, le propriétaire occupant a financé !) Même si vos finances sont stables, seuls 75 % des revenus de location sont pris en compte, ce qui signifie que même si le loyer de vos anciennes maisons suit le rythme de votre hypothèque, votre ratio va augmenter car vous avez de plus en plus de locations.
