Un expert‑comptable fiscaliste spécialisé en immobilier apporte une valeur ajoutée déterminante à tout programme d’investissement et de montage patrimonial. Au carrefour de la conformité juridique, de l’optimisation fiscale et de la structuration financière, il agit comme un pilote stratégique qui sécurise les opérations et maximise la rentabilité des projets.
Audit et due diligence fiscale
Dès la phase initiale, l’expert‑comptable fiscaliste réalise un audit approfondi des actifs visés. Il examine la nature des biens (neuf, ancien, foncier, terrain à bâtir), contrôle la situation locative, identifie les risques de redressement (TVA, taxe foncière, plus‑values) et recense les avantages fiscaux potentiels (Pinel, Malraux, déficit foncier). Cette due diligence permet de chiffrer précisément les coûts et les gains attendus, et d’écarter les montages insuffisamment sécurisés.
Choix de la structure juridique et fiscale
Le choix de la structure (SCI, Société Civile de Placement Immobilier – SCPI, SAS, SARL de famille, indivision optimisée…) est au cœur du conseil. L’expert‑comptable fiscaliste compare les statuts, le régime d’imposition (impôt sur le revenu vs impôt sur les sociétés), l’éligibilité aux dispositifs fiscaux et l’impact sur la transmission. Par exemple, la SCI à l’IR permet de bénéficier du déficit foncier, tandis qu’une détention via une holding et une filiale à l’IS optimise l’amortissement des immeubles et la remontée des dividendes.
Optimisation du montage financier
Au-delà de la structure, l’expert‑comptable fiscaliste conçoit le montage financier : répartition du capital, levée de fonds, recours au crédit, renégociation des taux, apports en compte courant d’associé. Il évalue l’effet de levier optimal en conciliant capacité d’endettement et résilience face aux variations de taux. À chaque étape, il modélise les flux de trésorerie et anticipe les obligations de remboursement, tout en préservant la solvabilité du patrimoine.
Pilotage fiscal et déclaration
Une fois le véhicule constitué, l’expert‑comptable fiscaliste prend en charge la tenue des comptes et la production des liasses fiscales adaptées (BIC, micro‑foncier, régime réel simplifié). Il intervient sur la TVA immobilière (assujettissement, récupération, dégrèvement), les reports d’imposition de plus‑value, l’imputation des déficits et le suivi des plafonds de loyers ou de ressources. Grâce à un reporting régulier, l’investisseur dispose d’indicateurs clés (vacance locative, rendement net, cash‑flow, TRI) pour ajuster sa stratégie.
Accompagnement en transmission et stratégie patrimoniale
L’expert‑comptable fiscaliste intervient enfin lors des transmissions (donation-partage, démembrement de propriété, pacte Dutreil) et pour l’optimisation successorale. Il calcule les abattements, coordonne l’apport-cession et propose des solutions pour réduire les droits de mutation (SCI avec démembrement progressif, holding animatrice). Cet accompagnement sur-mesure garantit la pérennité du patrimoine et l’alignement avec les objectifs familiaux.
L’expert‑comptable fiscaliste immobilier n’est pas un simple prestataire : c’est un véritable architecte des montages, garant de la fiabilité juridique et fiscale, et moteur de la performance financière. Sa double compétence technique et stratégique permet d’aborder l’investissement immobilier en toute sérénité, tout en exploitant pleinement les leviers d’optimisation disponibles. Là où l’investisseur isolé risque l’erreur ou l’oubli, il apporte méthode, rigueur et calme, transformant un actif physique en un rendement optimal et durable.
