L’immobilier est un secteur connu pour être très régulé et on n’achète donc pas un bien immobilier comme on achèterait un smartphone. Ce sont notamment les différentes démarches administratives qui font peur : prêt à obtenir auprès de la banque, rendez-vous avec le notaire… Résultat : de nombreux Français hésitent à effectuer un investissement immobilier à l’étranger. Pourtant, quand on s’y prend comme il faut, il n’y a rien de véritablement sorcier. Ce guide est ainsi là pour vous donner quelques clés afin d’acheter sereinement un bien immobilier à l’étranger depuis la France.
Les étapes pour acheter un bien immobilier à l’étranger
Comme nous l’avons exposé en introduction, l’achat d’un appartement ou d’une maison ne se fait pas en un claquement de doigts. Et quand cela concerne un investissement immobilier à l’étranger, il faut être encore plus rigoureux. Voici les étapes qui nous semblent indispensables à suivre, quel que soit le pays que vous choisissez.
Étudier les règles fiscales et la législation du pays en question
Avant même de définir un budget et de commencer à rechercher des biens immobiliers, nous vous recommandons de vous renseigner sur les spécificités du pays qui vous intéresse. Prenons un exemple simple avec un pays limitrophe : la Belgique. S’il est vrai que les appartements sont moins chers en moyenne que dans l’hexagone, les frais de notaire y sont bien plus élevés. En effet, ils peuvent monter à 22% lorsque cela concerne un bien neuf.
En contrepartie, l’imposition des revenus en Belgique est plus douce que celle de la France étant donné qu’il se base sur le revenu cadastral et non les loyers perçus. Donc si vous optez pour un bien doté d’un revenu cadastral faible, cela peut être très intéressant. D’autre part, la taxe foncière varie en fonction de la région (Wallonie, Flandre ou Bruxelles). Dans tous les cas, c’est en connaissant bien toutes ces spécificités que vous pourrez déterminer si l’investissement vaut la peine ou non.
Prendre contact avec une agence immobilière spécialisée dans l’international
Une fois que votre projet commence à prendre forme, nous vous recommandons de recourir aux services d’un agent immobilier spécialisé dans les investissements à l’étranger. Ce n’est que comme cela que vous serez certain d’être dans les clous et vous recevrez en prime quelques précieux conseils. N’hésitez pas autrement à consulter un expert fiscal afin de clarifier les implications juridiques.
Effectuer les visites, négocier le prix du bien et finaliser l’acte chez un notaire
Ces trois dernières actions étant communes avec un investissement immobilier réalisé en France, nous les avons réunies en une seule étape. Déjà, même si se déplacer à l’étranger n’est pas toujours facile, nous vous recommandons vivement de prendre le temps de visiter chaque bien en vérifiant scrupuleusement leur état. Ensuite, bien que les règles de négociation diffèrent d’un pays à l’autre, vous ne perdez rien à essayer d’obtenir un prix plus bas.
Concernant la finalisation chez le notaire, il faut savoir que les règles varient pas mal au sein de l’Europe. Ce qu’il faut retenir, c’est que si un notaire français est habilité à recevoir un acte de vente sur un bien situé à l’étranger, ce n’est pas lui en général qui dresse l’acte. Il faudra donc être aussi accompagné par un notaire local dans la plupart des cas.
Quelles sont les démarches administratives à effectuer depuis la France ?
Même si nous avons déjà répondu en partie à cette question, voici un résumé des démarches indispensables à réaliser depuis la France :
- S’informer sur les règles d’acquisition pour les étrangers dans le pays en question. Le plus simple pour cela est de contacter directement une ambassade ou bien un consulat de France afin d’obtenir des renseignements en français.
- Constituer un dossier complet (justificatifs de revenu, pièce d’identité…). Pensez au passage à traduire les documents dans la langue du pays d’accueil si nécessaire.
- Obtenir un prêt immobilier, sachant qu’il est souvent plus aisé de passer directement par une banque étrangère. Bon à savoir : il se peut que votre banque française ait des partenaires internationaux, ce qui peut faciliter la démarche.
- Effectuer les régularisations fiscales une fois le bien immobilier acquis. Il vous faudra notamment déclarer l’achat aux autorités françaises en étant accompagné par un conseiller fiscal spécialisé pour éviter les mauvaises surprises.
Quelles sont les précautions à prendre pour ce type d’investissement immobilier ?
Tout investissement immobilier comporte des risques qu’il faut être en mesure d’anticiper. Pour un achat immobilier à l’étranger, il existe trois précautions principales à effectuer. La première qui est la plus évidente à nos yeux est de s’entourer de professionnels qui connaissent bien le sujet. Car si passer par un expert fiscal ou un agent immobilier spécialisé a un coût, il serait très imprudent de se passer de leurs conseils. D’autant plus quand il s’agit d’un premier investissement !
La seconde précaution consiste à bien comprendre toutes les implications juridiques et fiscales de votre investissement à l’étranger. Si par exemple, vous réalisez après coup que les taxes foncières sont beaucoup plus élevées que prévu, cela pourrait compromettre votre projet. Enfin, la dernière précaution à prendre concerne l’évaluation des risques à propos des variations des taux de change. C’est pourquoi pour être tranquille, il est plus prudent de se concentrer sur les pays d’Europe qui utilisent l’euro.
Les avantages et inconvénients d’un achat immobilier à l’étranger
Pour finir, on vous propose une petite liste des points forts et limites à propos des investissements immobiliers à l’étranger.
Les avantages :
- Vous diversifiez votre patrimoine en ne vous limitant pas qu’au marché immobilier français.
- En choisissant un pays qui a une bonne dynamique (hausse régulière du tourisme, destination privilégiée par les étudiants…), le potentiel de plus-value est important.
- Vous pouvez dénicher des biens immobiliers à des prix bien plus bas qu’en France. Nous pensons notamment à la Hongrie, la Roumanie, la Bulgarie…
Les inconvénients :
- Les démarches administratives sont en général plus complexes que si vous achetiez votre bien immobilier directement en France.
- La gestion à distance est plus compliquée. Vous êtes alors contraint de recourir aux services d’une agence immobilière locale de confiance pour régler les éventuels problèmes avec les locataires.
- Si le pays dans lequel vous avez investi n’a pas signé de convention fiscale avec la France, vous vous retrouvez doublement taxé.
