Les démarches dans la location d’un bien immobilier à usage commercial sont plus complexes que celle de la location de maison ou d’appartement d’habitation. Le propriétaire devient collaborateur permanent du locataire pour faire avancer ses affaires. Et cela pendant la durée du bail qui est souvent plus longue que celle d’un contrat de location d’appartement. En outre, le propriétaire doit aussi pérenniser et faire fructifier son investissement en saisissant les opportunités de révision de loyer. Pour cela, il doit suivre de près l’évolution des données économiques. Ces types de défis ont justement amené les agences immobilières à créer le service de gestion locative, un concept qui facilite la vie des propriétaires.
Définition de la gestion locative
La gestion locative est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier confie la gestion de la location de ce dernier à un spécialiste de la location immobilière. Cet expert prend en charge toutes les tâches concernant la location moyennant des frais de gestion. Cette méthode facilite grandement la vie du propriétaire en lui permettant de profiter des avantages de la location tout en étant libre de s’adonner à d’autres occupations. Pour en savoir plus sur la gestion locative, découvrez cette page explicative sur la gestion locative.
Les enjeux de la gestion locative de local commercial
Le premier enjeu est un défi concernant la rentabilité de la location. Les vacances de location trop longues porteraient atteinte à la rentabilité de la propriété.
La recherche de locataire
Le propriétaire doit trouver un bon locataire pour faire fructifier son investissement. Il doit considérer des critères comme la solvabilité du locataire, la légalité de celui-ci, la viabilité de son entreprise, son expérience dans l’activité concernée, etc.
L’établissement du bail commercial
Le bail commercial est le contrat de location entre le propriétaire et le locataire. Il a une durée minimale de neuf ans. Il doit être bien rédigé pour éviter tout litige éventuel à l’avenir. Ainsi, toutes les clauses obligatoires et nécessaires doivent y figurer clairement comme la répartition des charges entre les parties prenantes, l’usage du local, etc.
La gestion des travaux
Les travaux sont très courants dans le cadre d’une location commerciale. Parfois, même avant l’entrée du locataire, le local doit être aménagé selon les besoins de l’activité. Ces travaux ont également lieu au cours du contrat pour les réparations et entretiens nécessaires. Néanmoins, les charges issues de ces travaux n’incombent pas uniquement au propriétaire. Le locataire y participe également. C’est là un autre enjeu de la gestion locative commerciale. En effet, les responsabilités respectives des deux parties en matière de coûts de travaux doivent être bien définies au départ pour prévenir les litiges.
Le paiement des loyers
Le loyer dans une location commerciale peut être révisé selon les données économiques. Les conditions de révision doivent être énoncées précisément dans le contrat. Elles doivent tenir compte des indices des loyers commerciaux ou des activités tertiaires.
Le paiement des charges
Concernant les charges, elles sont constituées généralement par les frais d’entretien, les impôts et taxes associés aux biens immobiliers. Normalement, la plus grande part revient à la charge du locataire, mais le propriétaire assume également certaines de ces charges. Le contrat doit prévoir les clauses qui définissent clairement le mode de répartition des charges. Face à tous ces défis, la gestion locative se présente comme une solution optimale pour le propriétaire.
Les grands principes relatifs à la gestion locative commerciale
La gestion locative d’un local commercial répond à des principes différents de la location d’un bien domestique.
Le contrat
Le propriétaire et le gestionnaire locatif établissent un contrat par lequel le propriétaire charge le gestionnaire d’un mandat de gestion. Il s’agit d’un mandat qui clarifie les missions et responsabilités du gestionnaire. Le contrat stipule également les clauses comme la durée du bail, les honoraires de gestion, etc.
Le gestionnaire locatif
Le gestionnaire locatif doit être un professionnel officiellement autorisé. Selon la loi, il doit posséder une carte professionnelle délivrée par la CCI Chambre de commerce et d’Industrie. Il peut être soit un agent immobilier individuel, soit une agence immobilière expérimentée.
Les rôles du gestionnaire locatif
Le gestionnaire a pour rôle de :
- estimer la juste valeur locative du bien ;
- rechercher des locataires appropriés ;
- rédiger le contrat de bail correspondant aux besoins du propriétaire ;
- effectuer les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- réaliser des inspections sur l’usage du local ;
- percevoir les loyers et gérer les charges ;
- procéder aux entretiens et à la réparation du local, etc.
Avantages de la gestion locative vis-à-vis du propriétaire
En optant pour la gestion locative, les démarches administratives complexes, comme la rédaction du bail, ne sont plus un souci pour le propriétaire. Le gestionnaire étant un professionnel aguerri dans le domaine, le propriétaire est à l’abri des risques de non-actualisation par rapport à l’évolution réglementaire. En outre, le propriétaire peut investir efficacement son local par le biais du gestionnaire, même si le local loué est éloigné de sa résidence. Par ailleurs, il peut louer son bien en toute sérénité et aura le temps pour d’autres préoccupations.
Quelques exemples
Un propriétaire de local pour magasin fait appel à une agence immobilière pour s’occuper de la gestion locative de son bien. À partir du moment où le contrat est établi entre les deux parties, l’agence immobilière prend en charge toutes les contraintes concernant la location. Cela commence par la recherche de locataire et ses autres responsabilités s’étendent sur toute la période du contrat.
Un autre exemple est le cas d’un entrepôt pour lequel le gestionnaire locatif a trouvé un locataire potentiel. Ce dernier demande des travaux pour renforcer la sécurité des ouvertures. Il incombe à la charge du gestionnaire locatif de gérer ces travaux depuis leur conception jusqu’à leur réalisation.
