Dans le secteur privé, les bailleurs fixent librement le montant des loyers. À ne pas confondre avec prix initial et révision du prix.
Comment savoir si le prix que vous payez pour votre location est celui du marché ? Le prix institué librement entre le propriétaire et le locataire est le plus souvent relatif au prix pratiqué dans le voisinage, pour des biens loués comparables (surface, nombre de pièces, date de la construction, qualité des équipements, annexes, vue, jardin s’il s’agit d’une maison, piscine…) Au risque de laisser un logement vacant, voire de s’exposer à des départs anticipés, le propriétaire a tout intérêt à fixer un prix équivalent aux prix pratiqués du secteur lors d’une première location.
LOYER DE RÉFÉRENCE
Lorsque le contrat de bail stipule une augmentation annuelle, celle-ci est indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est calculé sur le seul indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers). En dehors de cette disposition, aucune augmentation ne peut être réclamée au locataire jusqu’à la fin du bail ( trois ans pour les locations nues, un an ou 9 mois (étudiants) pour les meublés). Le bailleur et son locataire peuvent toutefois convenir de dispositions particulières. En échange de travaux d’amélioration, le propriétaire peut demander à augmenter le loyer. En cas d’accord, un avenant doit être annexé au bail.
Dans tous les cas, le locataire ne peut s’opposer à la réalisation de travaux dans le logement.
RENOUVELLEMENT DU BAIL
À l’échéance du bail, ce dernier peut être reconduit tacitement sans modification. Mais, s’il estime que le loyer est sous-évalué, le bailleur peut demander une hausse du loyer. Cette révision du prix impose des règles strictes. Six mois avant la fin du bail, le propriétaire adresse au locataire une proposition de loyer majoré par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée par une liste de références de loyer constatées dans le secteur. Le locataire informe le propriétaire dans les deux mois qui suivent la proposition de son agrément. Dans le cas contraire, il peut saisir la commission départementale de conciliation.
En quête d’information, bailleurs et locataires peuvent s’adresser à l’ADIL, aux professionnels de l’immobilier ou aux associations de locataires et de propriétaires.
À SAVOIR Les loyers provenant de biens loués dans le cadre des investissements locatifs défiscalisés sont plafonnés par décret dans l’Hexagone et les DOM. Des biens mis en location nus et meublés sont soumis à l’encadrement des loyers, depuis 2012, dans 38 agglomérations et les montants plafonds des loyers sont fonctions des zones géographiques. Les DOM ne sont pas concernés par cet encadrement.
