L’immobilier reste un des placements plébiscités par les Français. Cependant, les chiffres liés au crédit immobilier sont parlants : l’Observatoire Crédit Logement a constaté une chute de 40,6 % de prêts accordés pour le 1ᵉʳ trimestre de 2023, par rapport à celui de 2022. Il est donc plus que jamais crucial de monter un dossier de demande de prêt solide, afin de mettre toutes les chances de son côté. Il faut aussi comprendre comment fonctionnent les normes HCSF pour l’octroi d’un crédit immobilier en 2023.
L’acquisition d’un bien immobilier en 2023
Un contexte économique peu avantageux
Force est de constater que cette année, les banques sont moins enclines à attribuer un crédit immobilier. L’accès au crédit est difficile pour la majorité des ménages qui souhaitent se lancer dans un investissement immobilier. Cependant, il est possible de mettre en œuvre toutes les conditions optimales pour un projet immobilier et de trouver le mode de financement le plus adapté. Il est recommandé de faire appel à un expert du marché immobilier ou de demander un accompagnement.
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Comprendre les normes HCSF
Que sont les normes HCSF ?
Pour appréhender les mécanismes de financement d’un projet immobilier, les futurs investisseurs doivent comprendre comment fonctionnent les mesures du gouvernement, relatives à l’octroi d’un crédit immobilier. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) a conditionné l’octroi des crédits immobiliers. Il a été établi que les conditions d’octroi assouplies ont contribué à l’accroissement de la dette des ménages et par extension, de la charge de remboursement qui y est associée. En 2021, le HCSF a pris la décision selon laquelle les critères de la recommandation doivent être plus contraignants, dans le but d’assurer la pérennité des bonnes pratiques d’octroi. Voici donc les normes HCSF :
- le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas dépasser 35%. Il s’agit du ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu ;
- le délai du crédit ne doit pas excéder 25 ans.
Depuis ce 29 juin 2023, il est possible pour les établissements de déroger à ces critères, mais sous certaines conditions.
Les normes HCSF en 2023
Les normes HCSF sont obligatoires pour les banques qui octroient des crédits immobiliers. Le 13 juin, de légères modifications de ces normes ont été décidées par la HCSF pour 2023 :
- l’emprunteur est limité à un taux d’endettement maximum de 35 % de ses revenus nets (avant paiement des impôts) ;
- le délai de remboursement est de 25 ans. Concernant l’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) le délai peut être prolongé à 27 ans (sous conditions).
La marge de flexibilité de banques par rapport aux emprunteurs primoaccédants est fixée à 20 % (production trimestrielle), mais n’est utilisée qu’à hauteur de 13,7 %. C’est un moyen de s’affranchir des normes HCSF et d’accorder plus de prêts aux ménages modestes. Il est également conseillé aux investisseurs de tenir compte du taux d’usure, surtout si le délai de remboursement excède les 25 ans.
